Vermietete Immobilie verkaufen – Besonderheiten für Eigentümer
· von Niclas van der Straeten
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich eine vermietete Immobilie schlechter verkauft. Das stimmt so nicht. Sie verkauft sich anders – an andere Käufer, mit anderen Argumenten und auf Basis anderer Zahlen.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Der Grundsatz steht im Bürgerlichen Gesetzbuch: Wird eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkauft, tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit denselben Konditionen und derselben Miethöhe. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Für Eigentümer heißt das: Der bestehende Mietvertrag ist Teil des Produkts. Ein langfristig unter Marktniveau vermietetes Objekt ist für Kapitalanleger weniger wert als ein marktgerecht vermietetes – unabhängig von Lage und Zustand.
Wer kauft vermietete Immobilien?
- Kapitalanleger, die auf Mietrendite, Mietstruktur und Instandhaltungsstand schauen.
- Private und professionelle Investoren mit klaren Ankaufsprofilen.
- Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
- Seltener Eigennutzer – meist nur dann, wenn eine Eigenbedarfskündigung realistisch geprüft wurde.
Diese Käufer entscheiden auf Basis von Unterlagen, nicht auf Basis von Emotionen. Eine saubere Aufstellung der Mieteinnahmen, der Nebenkosten und der letzten Mieterhöhungen ist deshalb wichtiger als eine besonders schöne Wohnzimmeraufnahme.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann dem Mieter zustehen, wenn die vermietete Wohnung nach Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf eines durchgehend vermieteten Objekts ohne Umwandlung greift es in der Regel nicht. Ob es im konkreten Fall besteht, prüft der Notar.
Wie laufen Besichtigungen im bewohnten Zustand ab?
Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn ein berechtigtes Interesse des Eigentümers vorliegt – aber nicht zu beliebigen Zeiten und nicht unangekündigt. In der Praxis funktioniert das am besten mit Ankündigung mit angemessenem Vorlauf, wenigen gebündelten Terminen und einem sachlichen Gespräch vorab.
Welche Unterlagen brauchen Käufer zusätzlich?
- Alle Mietverträge inklusive Nachträgen und Anlagen
- Aufstellung der aktuellen Kaltmieten und Vorauszahlungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweise über Kautionen und deren Anlage
- Übersicht über durchgeführte und geplante Instandhaltungsmaßnahmen
Vermietet verkaufen oder erst leer ziehen lassen?
Ein leeres Objekt spricht Eigennutzer an und erzielt in vielen Lagen einen höheren Quadratmeterpreis. Dem stehen Mietausfall, Leerstandskosten und ein ungewisser Zeitraum gegenüber – und die Frage, ob eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich überhaupt möglich ist. Diese Frage gehört zum Rechtsanwalt, die Rechnung dahinter lässt sich gemeinsam nüchtern aufstellen.
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