Immobilienverkauf bei Scheidung – was jetzt zu klären ist
· von Niclas van der Straeten
Eine Scheidung verändert nicht nur die persönliche, sondern auch die eigentumsrechtliche Situation einer gemeinsamen Immobilie. Wer verkaufen darf, wie der Erlös aufgeteilt wird und welche Punkte vorab zu klären sind, hängt stark vom Einzelfall ab – die folgenden Punkte schaffen einen ersten Überblick.
Wer darf die gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung verkaufen?
Steht die Immobilie im gemeinsamen Eigentum – meist als Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen –, kann sie nur mit Zustimmung beider Ehepartner verkauft werden. Das gilt bereits während der Trennung und unabhängig davon, ob das Scheidungsverfahren schon eingeleitet ist. Ein Alleingang ist rechtlich nicht möglich, solange beide im Grundbuch stehen.
Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?
- Einvernehmlicher Verkauf an Dritte, Erlösteilung nach Miteigentumsanteilen.
- Übernahme durch einen Ehepartner, der den anderen auszahlt.
- Vermietung und vorläufiger Verbleib im gemeinsamen Eigentum.
- Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert und der Erlös nach Miteigentumsanteilen verteilt. Das Verfahren führt regelmäßig zu einem niedrigeren Ergebnis als ein freihändiger Verkauf und sollte deshalb die letzte Option bleiben.
Welche Rolle spielt die Immobilie beim Zugewinnausgleich?
Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung beziehungsweise Scheidung kann in die Berechnung des Zugewinnausgleichs einfließen, je nachdem, wie der Güterstand geregelt ist und wem die Immobilie zuzurechnen ist. Ob und in welcher Höhe ein Ausgleichsanspruch besteht, hängt vom individuellen Fall ab und wird zwischen den Anwälten beziehungsweise vor Gericht geklärt.
Was passiert, wenn ein Partner allein im Haus wohnen bleibt?
Bleibt ein Ehepartner mit den Kindern im gemeinsamen Haus wohnen, ändert das nichts an den Eigentumsverhältnissen. Ein Verkauf ist weiterhin nur gemeinsam möglich. Üblich ist in solchen Fällen eine vertragliche Regelung zu Nutzungsentschädigung und weiterem Vorgehen, bis eine endgültige Lösung gefunden ist.
Fällt beim Verkauf während der Scheidung Spekulationssteuer an?
Für die selbst genutzte Immobilie gilt regelmäßig eine Ausnahme von der Spekulationssteuer, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zieht ein Partner während der Trennung aus, kann das die steuerliche Einordnung verändern. Ob im konkreten Fall Steuer anfällt, klärt der Steuerberater.
Wie läuft der Verkauf ab, wenn beide Partner einverstanden sind?
Sind sich beide einig, unterscheidet sich der Ablauf kaum von einem regulären Verkauf: Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Notartermin. Der Unterschied liegt vor allem in der Kommunikation – beide Eigentümer sollten über jeden Schritt informiert sein und Entscheidungen gemeinsam treffen, auch wenn nur einer den überwiegenden Kontakt zum Makler hält.
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