Ihre Immobilie verdientvolle Aufmerksamkeit.

Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Grundriss und der aktuellen Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt. Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten ganzer Postleitzahlgebiete und können weder den Zustand von Dach, Heizung und Fenstern noch ein laufendes Mietverhältnis, eine Denkmalauflage oder einen ungünstigen Schnitt bewerten. Eine belastbare Einschätzung entsteht deshalb erst nach einer persönlichen Besichtigung – ergänzt um Grundbuchauszug, Flächenberechnung und tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Im Rhein-Main-Gebiet unterscheiden sich schon benachbarte Lagen deutlich: Eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main und ein Einfamilienhaus im Hochtaunuskreis folgen unterschiedlichen Preislogiken. Die Einschätzung Ihrer Immobilie nehme ich persönlich vor Ort vor.

Der Verkauf einer Immobilie mit Makler verläuft in fünf Schritten: Erstgespräch, Objektaufnahme, Unterlagen und Preisstrategie, Vermarktung mit Besichtigungen sowie Verhandlung und Notartermin. Am Anfang steht ein persönliches Gespräch über die Immobilie, den Anlass des Verkaufs und den gewünschten Zeitrahmen. Danach folgen die Besichtigung vor Ort, die Prüfung und Beschaffung der Unterlagen und die Einordnung im Markt. Erst wenn Unterlagen, Preisstrategie und Vermarktungsweg feststehen, beginnt die Ansprache von Interessenten – öffentlich über Portale oder diskret im eigenen Netzwerk. Den Notartermin bereite ich vor und begleite ihn. Bei van der Straeten Immobilien führt Niclas van der Straeten alle Schritte selbst; der Ansprechpartner wechselt zwischen Erstgespräch und Beurkundung nicht.

Die Dauer eines Immobilienverkaufs setzt sich aus zwei Phasen zusammen: der Vorbereitung und der eigentlichen Vermarktung. Die Vorbereitung umfasst Objektaufnahme, Beschaffung fehlender Unterlagen und die Festlegung der Preisstrategie; wie lange sie dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell Grundbuchamt, Bauaktenarchiv und Hausverwaltung die angeforderten Dokumente herausgeben. Die Vermarktungsphase reicht von der ersten Besichtigung bis zur Beurkundung und wird von Objektart, Angebotspreis und Nachfrage in der konkreten Lage bestimmt. Eine seriöse Pauschalangabe in Wochen oder Monaten ist ohne Kenntnis des Objekts nicht möglich – jede Zahl wäre geraten. Weil ich die Vermarktung erst starte, wenn Unterlagen und Preis vollständig stehen, verläuft die zweite Phase erfahrungsgemäß zügiger und mit weniger Nachverhandlungen.

Die Maklerprovision beim Verkauf wird individuell vereinbart und vor der Beauftragung schriftlich im Maklervertrag festgehalten; eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es in Deutschland nicht. Geregelt ist dagegen die Aufteilung: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, muss die Provision zwingend hälftig geteilt werden. Beauftragt nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte an die andere weiterreichen. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt die Regelung nicht. Verdient ist die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag – kommt kein Verkauf zustande, entstehen keine Provisionskosten. Was das für Ihre Immobilie bedeutet, bespreche ich im Erstgespräch.

Für den Verkauf einer Immobilie werden in der Regel diese Unterlagen benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie ein gültiger Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan hinzu. Bei vermieteten Objekten sind zusätzlich die Mietverträge und eine Aufstellung der Mieteinnahmen erforderlich, bei modernisierten Häusern Nachweise über die durchgeführten Arbeiten. Vollständig vorliegen diese Dokumente den wenigsten Eigentümern. Fehlende Unterlagen beschaffe ich selbst, einschließlich Akteneinsicht bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht der zuständigen Kommune. Weil die Beschaffung mehrere Wochen dauern kann, beginnt sie vor der Vermarktung – und nicht erst, wenn ein Kaufinteressent danach fragt.

Ja, ein Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens mit dem Kaufvertrag übergeben werden. Bereits in der Immobilienanzeige sind Pflichtangaben daraus zu nennen, unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger und Baujahr; fehlen sie, kann ein Bußgeld verhängt werden. Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig, ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler. Ob für Ihr Gebäude ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis zulässig ist, richtet sich nach Baujahr, Gebäudegröße und energetischem Zustand. Ich prüfe, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, und veranlasse die Erstellung, wenn keiner vorhanden ist.

Niclas van der Straeten betreut bewusst maximal fünf Immobilien gleichzeitig, weil ein Verkauf deutlich mehr Arbeit ist als ein Inserat. Objektaufnahme, Unterlagenbeschaffung, Preisstrategie, Besichtigungen, Rückfragen von Interessenten und die Verhandlung bis zum Notartermin brauchen Zeit und Aufmerksamkeit. Wer viele Mandate parallel führt, muss diese Aufgaben delegieren oder standardisieren – beides geht zulasten der einzelnen Immobilie. Die Begrenzung auf fünf Mandate hat für Eigentümer drei konkrete Folgen: Der Ansprechpartner wechselt nicht, Rückrufe erfolgen kurzfristig, und jedes Objekt wird einzeln positioniert statt nach Schema vermarktet. Der Preis dieser Arbeitsweise ist, dass nicht jedes Objekt angenommen werden kann. Ob eine Betreuung möglich ist, klärt das Erstgespräch.

Der Tätigkeitsschwerpunkt von van der Straeten Immobilien liegt im Rhein-Main-Gebiet. Betreut werden Immobilien unter anderem in Frankfurt am Main, Bad Homburg vor der Höhe, Oberursel im Taunus, Usingen und im übrigen Hochtaunuskreis sowie in Wiesbaden und Mainz. Sitz des Einzelunternehmens ist Usingen im Hochtaunuskreis; weitere Standorte oder Niederlassungen gibt es nicht. Die Konzentration auf diesen Raum ist Absicht: Eine belastbare Preiseinschätzung setzt voraus, dass man die Straßenzüge, die Nachfrage und die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise einer Lage kennt, und dieses Wissen lässt sich nicht beliebig über Hessen ausdehnen. Ob ein Objekt außerhalb dieses Radius sinnvoll betreut werden kann, bespreche ich offen im Erstgespräch.

Ja, eine Immobilie lässt sich auch ohne öffentliches Inserat verkaufen. Bei einem diskreten Verkauf – auch Off-Market-Verkauf genannt – erscheint das Objekt nicht auf Immobilienportalen, sondern wird gezielt vorgemerkten Käufern und Investoren direkt angeboten. Nachbarn, Mieter oder Geschäftspartner erfahren davon nichts. Diese Form eignet sich besonders bei vermieteten Objekten, in Trennungssituationen, bei Erbengemeinschaften und bei hochwertigen Immobilien, deren Käuferkreis ohnehin klein ist. Der Nachteil eines diskreten Verkaufs ist die geringere Reichweite: Je kleiner der angesprochene Kreis, desto stärker hängt das Ergebnis von Netzwerk und Preisansatz ab. Wie weit die Vermarktung gehen soll – von der reinen Direktansprache bis zur vollen Portalpräsenz –, entscheiden Sie.

Am schnellsten erreichen Sie Niclas van der Straeten per WhatsApp oder telefonisch unter 0151 296 869 79, alternativ per E-Mail an info@vanderstraeten-immobilien.de. Jede Anfrage beantworte ich persönlich: Es gibt kein Callcenter, keine Assistenz und keine wechselnden Ansprechpartner. Wer anruft, spricht mit demselben Makler, der die Immobilie später besichtigt, einschätzt und verkauft. Für ein erstes Gespräch genügen wenige Angaben – Art der Immobilie, Ort, ungefähre Größe und der Anlass des Verkaufs. Alles Weitere klären wir gemeinsam im Gespräch.