Geerbte Immobilie verkaufen – was Eigentümer wissen sollten
· von Niclas van der Straeten
Der Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt selten mit der Frage nach dem Preis. Zuerst ist zu klären, wer überhaupt verkaufen darf – und ob alle Beteiligten dasselbe wollen.
Wer darf eine geerbte Immobilie verkaufen?
Verkaufen kann nur, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Nach einem Erbfall geht das Eigentum zwar automatisch auf die Erben über, das Grundbuch bildet diesen Stand aber nicht von selbst ab. Es muss berichtigt werden – üblicherweise mit Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen. Der Verkauf setzt also die Zustimmung aller Miterben voraus. In der Praxis ist das der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien lange ungenutzt bleiben: Ein Teil möchte verkaufen, ein Teil behalten, ein Teil selbst einziehen.
Lässt sich keine Einigung erzielen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie führt regelmäßig zu einem schlechteren Ergebnis als ein freier Verkauf und sollte deshalb der Ausnahmefall bleiben. Ein neutral moderiertes Gespräch über Preisvorstellungen und Zeitrahmen ist der bessere Weg.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?
Hier sind zwei Ebenen zu unterscheiden. Erstens die Erbschaftsteuer, die vom Verwandtschaftsgrad und den persönlichen Freibeträgen abhängt. Zweitens die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn, wenn die sogenannte Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Wichtig für Erben: Für die Spekulationsfrist wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hat dieser die Immobilie lange gehalten, ist die Frist häufig bereits abgelaufen. Ob das im Einzelfall zutrifft und welche Ausnahmen greifen, gehört in die Hand eines Steuerberaters – nicht in die eines Maklers.
Verkaufen oder vermieten?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Sinnvoll ist, drei Punkte nüchtern gegenüberzustellen: den Zustand der Immobilie und den absehbaren Instandhaltungsaufwand, die Entfernung der Erben zum Objekt und die Frage, ob innerhalb der Erbengemeinschaft dauerhaft Einigkeit über die Verwaltung erzielbar ist.
Welche Unterlagen werden zusätzlich benötigt?
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Sterbeurkunde
- Berichtigter Grundbuchauszug
- Vollmachten, wenn nicht alle Miterben persönlich auftreten
- Unterlagen zu bestehenden Belastungen und laufenden Verträgen
Was ist häufig unterschätzt?
Der Zustand. Geerbte Immobilien wurden oft über Jahre wenig modernisiert. Das ist kein Problem – es muss aber im Preis und in der Zielgruppe abgebildet werden. Käufer, die gezielt sanierungsbedürftige Objekte suchen, bewerten so ein Haus anders als eine Familie, die einziehen möchte.
Fragen zu Ihrer eigenen Immobilie?
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